Cтроить планы потенциальным покупателям стало значительно сложнее, по данным социологов, россияне перешли к кризисной модели потребления. При этом объявлений о «срочных» продажах домов и участков, в отличие от рынка квартир, не наблюдается. Спрос на загородные объекты в октябре уже снизился, хотя и незначительно, в силу инертности рынка, и нет сомнений в его дальнейшем падении. Есть и некоторые «повышающие факторы»: это преимущества жизни за городом, оцененные за два года пандемии, более привлекательные цены по сравнению с квартирами и высокая вероятность ослабления рубля уже весной. По мнению экспертов рынка, участвовавших в семинаре, организованном журналом «Загородное обозрение», при наличии желания и финансовых возможностей переехать за город или обзавестись дачей сейчас проще, чем в прошлом году, — стройматериалы подешевели, ипотека для загорода доступна на таких же условиях, как для новостроек, продавцы чаще всего готовы в ходе торга уступить в цене. Но выбирать объект покупки придется очень тщательно, поскольку риски повысились.
Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» по итогам трех кварталов на первичном рынке загородной недвижимости отмечает, что вывод новых коттеджных поселков вернулся к уровню малоактивных 2017–2019 годов, из-за чего оставшийся нераспроданный задел объектов приблизился к минимальному за все время наблюдений (около 16 тыс. лотов, включая дома, участки и секции в таунхаусах). «Девелоперы оценили перспективы и планы с учетом экономической ситуации, сложившейся в конце I квартала 2022 года, и в результате на рынок вышли лишь новые очереди в уже реализуемых поселках, а полностью новые проекты открыли только крупные компании», — пояснили в «Петербургской недвижимости». Из-за этого выбор сузился, но цены пока стабильные.
Готовые и строящиеся дома
Около 7% сделок в январе — сентябре 2022 года ? на дома и участки с подрядом. Больше половины проданных 450 лотов это домовладения комфорт-класса при средней сумме сделки 14,5 млн руб., и здесь тоже были популярны Разметелево и Вартемяги.
Оставшаяся меньшая часть (48%) распределилась примерно поровну между остальными классами: «эконом» со средним бюджетом 9,4 млн руб., «бизнес» (38,8 млн руб.) и «элита» (42,1 млн руб.). Цены на дома разных классов за квартал выросли на 6–13%, с начала года в среднем на 14%.
Спрос на таунхаусы сократился, в том числе из-за дефицита предложения в популярных и инфраструктурно развитых локациях. За три квартала проданы 344 секции. Наибольшая часть продаж ? это секции класса «комфорт плюс» средней стоимостью 15 млн руб., и в этой категории вне конкуренции оказались предложения рядом с «Охта-парком».
Земля и деньги
Участки с января подорожали заметнее домов, в среднем сотка на 19%, а участок ? на 31%, поскольку во многих поселках остались участки большой площади, отмечают в «Петербургской недвижимости». Средняя стоимость участка в продаже достигла 4 млн руб., а сотки земли ? 267 тыс. рублей.
Недорогую землю ищут и покупают на юге, в Ломоносовском районе (на который пришлась почти половина сделок дешевле 100 тыс. руб. за сотку), Лужском и удаленной части Выборгского района. Однако доля таких сделок сокращается (уже до 22%), основная часть сделок (38%) проходит с участками по 100–200 тыс. руб. за сотку и по 200–300 тыс. руб. (24%). В этих ценовых пределах у покупателей пользовались спросом массивы рядом с поселками Разметелево, Лесколово Всеволожского района и Низино Ломоносовского.
Более дорогую землю, по 300–500 тыс. руб. за сотку выбирали в Разметелеве, Вартемягах и Агалатове, рядом с Первомайским и Сосновом. Самые дорогие участки, больше 500 тыс. руб. за сотку, приобрели в ближней к Курортному части Выборгского района и вокруг Токсова.
На участки без подряда пришлись 88% совершенных за три квартала 6500 сделок.
Критерии выбора
Две трети (65%) купленных за девять месяцев участков находятся менее чем в 40 км от КАД, в сделках с домами (и участками с подрядом) больше половины ? ближе 20 км от КАД. Как отмечают эксперты, покупатели особенно внимательны к наличию вокруг поселка инфраструктуры, прежде всего рекреационной, даже если речь о доме для постоянного проживания. Сохраняется тренд к уменьшению площади купленных наделов.
По мнению Дмитрия Майорова, эксперта по рынку загородной недвижимости, покупатели стараются сократить риски, выбирая максимально готовый объект. Это не только защита от потери средств, но и возможность в приемлемые сроки обратить загородный объект в деньги (ликвидность). И этот фактор, считает эксперт, в ситуации неопределенности очень важен, поэтому в выборе стоит ориентироваться не только на свой вкус, но и на предпочтения значительной массы других людей.
Наиболее безопасный вариант ? готовый дом. На его покупку рассчитаны еще и самые простые и выгодные ипотечные программы. Если речь об участке, то он должен быть как минимум юридически пригоден для строительства, обеспечен подъездными путями и электричеством. С электричеством ситуация понятная: до 15 кВт обеспечит «Ленэнерго», льготная цена ? 8,7 тыс. руб./кВт, сроки приемлемые (если ближайшая точка подключения не дальше 500 м от участка).
Льготы по газоснабжению реализовать сложнее, предупреждает Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»: по госпрограмме бесплатной догазификации можно претендовать на подведение газа к готовому дому, если он построен на земле под ИЖС, а не на сельхозземлях, в поселке есть газопровод среднего давления, а поставщики газа из-за большого потока заявок берутся их реализовать за четыре года. Магистральный газ позволяет отапливать дом площадью 150 кв. м примерно за 3 тыс. руб. в месяц, при сжиженном газе потребуется 8 тыс. руб., электрообогрев потребует уже до 20 тысяч.
Ипотечные и другие риски
Льготные программы для готовых частных домов и строительства позволяют сейчас получить кредит под 3% по сельской ипотеке и под 7% по «Господдержке». Привлекательность ставки 3% обеспечила большой поток заявок на кредиты, несмотря на ограничения по сумме (5 млн руб.) и местоположению дома. Сельские кредиты стараются получить даже покупатели домов бизнес-класса. Однако тот факт, что в кредитных договорах прописывается возможность изменения ставки до рыночной в случае прекращения финансирования из госбюджета, по мнению Дмитрия Новосельцева, создает излишний риск, и надежнее брать кредит под 7% по «Господдержке». Его до конца года выдают десятки банков.
Еще одна группа рисков связана с юридическими ограничениями строительства и регистрации построенных домов. Как отмечает Дмитрий Новосельцев, изучения публичной кадастровой карты может служить первым пунктом проверки участка: по карте потенциальный покупатель может определить категорию и вид разрешенного использования участка, а также проверить наличие ограничений по охранным зонам ЛЭП, газопровода и пр. Но этого недостаточно, и ВРИ придется сверять с данными в генплане и правилах землепользования и застройки на сайте муниципальных образований. От вида разрешенного использования зависят тарифы на электроэнергию, если дом обогревается электричеством, разница в расходах может быть существенной.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»
Параметры ликвидного объекта сегодня ? это дом площадью 120–150 кв. м на участке 7–8 соток, для постоянного проживания — не дальше 20 км от города, для всесезонного отдыха — рядом с лесом и водоемом. При этом неплохо уложиться в 10 млн руб. за дом с участком. При цене сотки 350 тыс. руб. (для Всеволожского района, например) на участок уйдет 3–3,5 млн руб., поэтому расходы на строительство логично ограничить 7 млн рублей.
И не стоит забывать, что риски в отказе регистрации построенного дома в качестве жилого существуют даже для участков под ИЖС. В частности, из-за того, что ограничения по охранным зонам ЛЭП или газопровода могут быть не внесены в ЕГРН. Поэтому придется еще и внимательно осмотреть местность, поговорить с соседями.
С сельхозземлями вопрос еще сложнее. В Ленобласти немало примеров, когда в ЕГРН участок фигурирует как садовый или для дачного строительства, а в генплане поселения ? как сельхозугодья, где ничего нельзя строить. Куда сложнее история с наделами, на которых для строительства дома требуется менять ВРИ: через суд это сделать невозможно, и придется вносить изменения в генплан поселения, включая застраиваемый массив в границы населенного пункта.
Как видите, качественную проверку юридической стороны дела самостоятельно провести не так просто. Это может сделать девелопер поселка, поэтому стоит покупать землю у надежной компании, с реализованными проектами в активе и позитивным опытом работы на рынке.
Рекомендую выбирать участки там, где уже выполнен и согласован с правительством Ленобласти проект планировки территории. Если запросить в районном отделе архитектуры выписку из ПЗЗ для участка, в ней будут четко указаны допустимые параметры дома и других построек.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»
Экономические и геополитические события 2022 года усилили неопределенность, привели к изменению образа жизни и среднесрочных планов, поэтому покупатели стали более чувствительны к цене предложения. А достигнутый за полтора года загородного бума уровень цен уже требует поддержки рынка ипотечными инструментами. Они уже понемногу внедряются в практику загородного рынка, в частности, программы с субсидированными государством ставками.
С другой стороны, на рынке строительных материалов улучшается ценовая ситуация, что обеспечивает потенциал для установления более комфортного уровня цен.
Чувствительность покупателей к уровню цен и снижение спроса привели к тому, что наметилась тенденция изменения концепции проектов коттеджной застройки: отказ от продажи домовладений и переход к продажам участков без подряда в новых очередях.
Задать более высокие стандарты ИЖС, ускорить реализацию малоэтажных и коттеджных проектов могут крупные игроки квартирного рынка, и они проявляют заинтересованность в освоении пригородного и загородного сегментов.
