В соответствии с п. 2 ст. 13 Федеального закона "Об ипотеке (залогенедвижимости)", закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
Таким образом, закладная является ценной бумагой, удостоверяющей два обязательства: денежное обязательство, обеспеченное ипотекой (основное обязательство); залоговое обязательство. Следовательно, закладная как ценная бумага удостоверяет два вида прав: обязательственное право (право требования денежной суммы из обязательства, обеспеченного ипотекой), право залога на имущество, указанное в договоре об ипотеке.
Закон об ипотеке делает ограничения в отношении определенных видов имущества, где не допускается составление и выдача закладной - это случаи, где предметом ипотеки являются: предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости"; леса и право аренды на указанное имущество, также не допускается составление и выдача закладной в случаях, когда ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент за-ключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. В перечисленных случаях условия о закладной в договоре об ипотеке признаются недействительными.
Жесткие требования закон об ипотеке устанавливает в отношении содержания закладной. Так, в соответствии с п. 1 ст. 14 Закона, закладная на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, должна содержать: слово "закладная", включенное в название документа; имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодателем является юридическое лицо; имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения в случаях, когда залогодержателем является юридическое лицо; название кредитного или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должником является юридическое лицо; указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты; срок уплаты суммы обязательства, а если сумма подлежит уплате по частям - периодичность соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие определить эти сроки и размеры платежей; название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества; денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика; наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды и срок действия этого права; сведения, об иных обременениях на закладываемый объект недвижимости; подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству; сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также сведения о государственной регистрации ипотеки: указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Почему указанные требования были названы жесткими? Документ, названный "закладная", в котором отсутствуют какие-либо данные из перечисленных, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю. Соответствие данных закладной требованиям закона об ипотеке тщательно проверяется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.
Необходимо отметить, что до настоящего момента в законодательстве не установлено каких-либо требований относительно формы бланка закладной и нет нормативного акта, который бы урегулировал примерное содержание за-кладной или которым был бы утвержден рекомендуемый образец бланка закладной. Тем не менее в законе все же содержатся определенные требования к форме закладной: в тех случаях, когда на самой закладной недостаточно места для необходимых отметок, к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом добавочном листе, при этом все листы за-кладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса, а отдельные листы закладной не могут быть предметом сделок.
То, что закон об ипотеке придает огромное значение такой ценной бумаге, как закладная, подтверждает и тот факт, что в законе четко установлено правило в отношении случаев, когда имеются несоответствия между закладной и договором об ипотеке или иным договором, обязательство по которому обеспечено ипотекой. В таких случаях закон оставляет приоритет за закладной, но только в тех случаях, когда приобретатель закладной в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Правило это, естественно, не может распространяться на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.
Какие же надписи осуществляет на закладной регистрирующий орган? В соответствии с п.п. 13 п. 1 ст. 14 Закона об ипотеке закладная должна содержать сведения о государственной регистрации ипотеки, предусмотренные п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке: полное наименование органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, дату, место государственной регистрации ипотеки, номер, под которым она зарегистрирована, и дату выдачи закладной первоначальному залогодержателю. Эти данные должны быть заверены оттиском печати и подписью регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Более подробно данный вопрос урегулирован в Инструкции "О порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам", утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 № 289/235/290, в которой, в частности, разъясняется понятие даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю: это дата внесения указанных сведений в закладную и заверения их регистратором прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Закон об ипотеке предусматривает возможность внесения изменений в запись об ипотеке на основании нотариально удостоверенного соглашения сторон, и при заключении таких соглашений закон допускает внесение изменений в содержание закладной либо ее аннулирование с одновременной выдачей новой закладной, составленной с учетом произведенных изменений. Причем в последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав в учреждение юстиции по регистрации прав представляется закладная, подлежащая аннулированию, и новая закладная. В таком случае на лицевой стороне подлинного экземпляра аннулированной закладной проставляется штамп погашения регистрационной записи с указанием даты погашения и фамилии, имени, отчества регистратора и его подпись. Далее подлинник аннулированной закладной помещается в дело правоустанавливающих документов, но может быть выдан только лицу, ранее обязанному по ней, по его требованию. На вновь выданной закладной делаются соответствующие отметки о государственной регистрации ипотеки и дата выдачи закладной.
В соответствии со ст. 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" допускается передача прав по закладной, которая совершается путем заключения сделки в простой письменной форме и влечет последствия уступки требований (цессии). При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце, где в обязательном порядке должны быть указаны точно и полно имя (наименование) лица, которому передаются права и основание такой передачи прав. Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 11.02.2002 г. № 18-ФЗ внес следующую особенность: отметка о передаче прав должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Причем передача прав по закладной другому лицу означает передачу этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.
В практике нашего учреждения пока не встречалось случаев передачи прав по закладным, поэтому говорить о практическом применении этих положений еще рано.
Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 11.02.2002 № 18-ФЗ не внес каких-либо серьезных изменений в отношении закладной, а лишь уточнил требования к ее содержанию.
Нельзя сказать, что на сегодняшний день каждый договор ипотеки удостоверяется закладной - распространенной выдача закладной является при ипотеке жилых помещений, но можно сказать, что закладная прочно входит на рынок недвижимости.
