«Эконом» дорожает местами

Географический выбор квартир нижнего ценового диапазона сегодня чрезвычайно велик: в зоны застройки экономкласса входят Мурино, Новодевяткино, Кудрово, Всеволожск, Кальтино — на севере, Шушары, Ленсоветовский, Гатчина, Русско-Высоцкое — на юге, Новогорелово, Аннино, Новоселье — на юго-западе, Кировск, Шлиссельбург, Тосно и Никольское — на востоке. По данным Комитета по строительству Ленинградской области, в эксплуатацию только за I квартал этого года было введено более 20 жилых домов. Лидером стал Всеволожский район, где завершено строительство 13 жилых домов. Четыре объекта построены в Тосненском районе, три в Приозерском, два в Гатчинском и по одному в Киришском и Ломоносовском. Основная масса предложения относится к сегменту «эконом» — в пригородных зонах около 80%, поэтому цены на квартиры в проектах с документацией начинаются от 1,3 млн руб. Среди перспективных проектов наиболее крупные, по данным «Петербургской недвижимости», от компании ЦДС в поселке им. Свердлова (4 млн кв. м) и от «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» на бывшем Ржевском аэродроме (1 млн кв. м). Выход на рынок таких масштабных проектов сдерживает ценообразование: в проектах комплексного освоения территорий чаще всего не менее 1 млн кв. м жилья. И этот объем нужно продать в течение 5–7 лет, притом что покупатели осторожно относятся к приобретению квартир «в чистом поле».

Но дорог север для меня...

Популярность пригородных территорий растет с повышением транспортной доступности и обусловлена невысокими ценами. Однако рост этот не слишком равномерный: как отмечают в компании Khight Frank St. Petersburg, цена квадратного метра в объектах, расположенных в пригородных зонах Петербурга, меняется в разных направлениях. Средний рост цены в пригородных локациях за весну составил 4%, однако практически не коснулся объектов, расположенных к югу и востоку от города. Основные технологии строительства домов в экономклассе распределяются следующим образом: 25% сегмента составляют дома, построенные с использованием многослойных ограждающих конструкций (первый слой из газобетона, второй — из кирпича), 19% приходится на ­кирпично-монолитные дома с внешними стенами из кирпича, 17% — на кирпично-монолитные дома с навесным фасадом поверх кирпича, 14% — на дома, построенные по бесшовной панельной технологии. Оставшиеся 25% составляют дома, возведенные на основе других технологий. Цена жилья экономкласса в пригородной зоне сейчас составляет в среднем 60–69 тыс. рублей за квадратный метр, а самым продаваемым форматом остаются, как и прежде, малогабаритные квартиры: студии и однокомнатные. Доля таких квартир в общем объеме продаж может достигать 60%. Параметры предложения во многом обусловлены этими требованиями покупателей: доля малометражных квартир в жилых комплексах близ города может достигать 85%.

От дешевого к дорогому

На карте пригородных территорий самые дешевые предложения сконцентрированы на юго-восточных территориях. Например, в Тосно (ЖК «Жемчужина Тосно») это будет квартира-студия площадью чуть больше средней комнаты: 30 кв. м. До ближайшей станции метро 30 мин, дом сдан в эксплуатацию. Цена студии — 1,6 млн руб. Еще один объект от того же застройщика возводится в городе Никольское, в 19 км от Тосно. Самая дешевая квартира площадью 38 кв. м при условии стопроцентной оплаты обойдется в 1,4 млн руб. Несколько дороже квартиры в ЖК «Высоцкое», что в поселке Русско-Высоцкое: однокомнатная квартира стоит 1,7 млн руб., на сто тысяч дороже сходная по метражу «однушка» во второй очереди ЖК «Новый квартал» в Лаголове (рядом с Красным Селом). Около 1,8 млн руб. просят за однокомнатные квартиры в комплексе «Мандарин» близ Петергофа. При наличии большей суммы можно приобрести квартиру, например, в Шушарах (это, кстати, уже городская территория, хотя и в пригороде). Например, «однушки» площадью 35,5 кв. м в ЖК «Босфор» предлагают от 2,2 млн руб. Компания «Дальпитерстрой» продает квартиры чуть больше 30 кв. м по 2,3  млн руб. (срок сдачи — декабрь). Цена жилья к северу от города, в Мурине и Девяткине, где работает примерно 19 застройщиков, существенно выше: однокомнатные квартиры здесь начинаются от 2 млн руб. За 2–2,2 млн руб. можно приобрести однокомнатную квартиру в комплексах «Три кита» и «Девятый вал», а также в строящихся очередях жилых комплексов «Муринский посад», «Новое Мурино», «Силы природы». Чуть дороже — до 2,5 млн — жилье в ЖК «Ласточка», «Тридевяткино царство». А вот в Янине квартиры пока предлагаются по 1,8–1,9 млн руб. В Кудрове, где работает около десяти застройщиков, квартиры дороже. Кудрово недалеко от Невского района Петербурга, где хорошо развита инфраструктура, в силу чего пользуется популярностью у покупателей.

Покупая, проверяй

Покупательские предпочтения связаны в первую очередь с близостью к городу и устоявшейся репутацией места. Между тем, подчеркивают риэлторы, основными проблемами многих «приграничных» территорий являются нарастающий трафик и нерешенные проблемы с инфраструктурой. И это касается в первую очередь наиболее популярных у покупателей северных районов. Такой критерий, как транспортная доступность жилых комплексов, становится все более актуальным, при этом альтернативой Мурину и Кудрову становится, например, Янино: метро, конечно, не так близко, зато и пробки пока не столь серьезные. Еще одно больное место новостроек в Ленинградской области — слаборазвитая социальная инфраструктура. Число новоселов в одном только Всеволожском районе — если все запланированные комплексы будут введены в строй — в ближайшие годы вырастет в два раза. Детские сады, школы и торговые предприятия появляются на таких территориях со значительным отставанием. Наконец, в некоторых проектах не решен до конца вопрос с получением разрешений на строительство и подключение домов к инженерным коммуникациям, что повышает вероятность переноса сроков сдачи объектов. К сожалению, эта проблема была характерна для наиболее популярных северных пригородов.