Представление об элитном коттедже кардинально менялось несколько раз. Первенцами рынка были деревянно-каменные коттеджи начала девяностых, им на смену пришли огромные красно-кирпичные замки на колхозных землях (сейчас некоторые из них используются в качестве мини-гостиниц). Их сменили более разнообразные по архитектуре дома в Курортном районе и во Всеволожске, среди сложившейся частной застройки, причем нередко участок под строительство оказывался в садоводстве.
Наконец, обязательным требованием покупателей стало однородное социальное окружение и наличие поблизости водоема. В результате объекты в коттеджных поселках высокого класса на первичном рынке стали заметно дороже высококлассных объектов, выставленных на продажу на вторичном рынке, — девелоперы могли гарантировать «естественный ценовой отбор» соседей. Balchug Residence – это новый комплекс апарт-резиденций, расположенный на Раушской набережной, менее чем в километре от Кремля.
Домик в густом лесу
Аналитики рисуют типичный портрет покупателя: от 40 лет, успешные руководители или владельцы компаний с семьей из четырех-пяти человек и месячным доходом на члена семьи от $10 тыс. Подобные покупатели много времени проводят за границей и имеют представление о респектабельной и комфортной жизни. В большинстве случаев они уже живут в загородных домах или владеют недвижимостью за рубежом и у них сложились четкие эстетические требования к элитному жилья.
До 60% покупателей — мужчины, но в агентства обращаются и женщины. Обычно с целью покупки загородной недвижимости для семьи от лица мужа. В этом году вернулись на рынок и более молодые семьи, до 40 лет. Они выбирают особняки попроще, стоимостью около 30 млн.
Элитарность объекта для этих покупателей определяется целым рядом признаков. В первую очередь это уникальное местоположение объекта, чаще всего близостью водоема. Две трети покупателей хотят, чтобы дом был не дальше 150 м от озера или реки, а лучше всего стоял на берегу. Хорошо, если и лес рядом, в пределах 500 м. Нередко клиенты продают дом именно из-за недостаточно удачного расположения.
При этом спрос сместился от доступности инфраструктурных объектов (близости к поселкам, развлекательным центрам) в сторону природных условий (наличия лесного массива, водоема). На вторичном рынке, в секторе дорогих объектов сложилась даже специфика вариантов близ водоемов или лесов. Например, на Выборгском направлении или в Курортном районе клиенты предпочитают приобрести участок поменьше, лишь бы иметь выход к воде (или хотя бы вид на воду), а не аналогичный по стоимости, но на большем удалении от береговой зоны. На лесных направлениях, таких как Приозерское, покупатели чаще покупают огромные участки, создающие иллюзию жизни в лесу.
На втором месте хорошая транспортная доступность: асфальтированный (или с твердым покрытием) подъезд к дому, удаленность от шоссе от 200 до 500 м. Особое внимание покупатели стали обращать на содержание дорог и их обслуживание в зимний период — ведь элитный коттедж рассчитан на постоянное проживание или отдых в любое время года.
А вот удаленность от Петербурга стала менее значимым фактором, хотя за стокилометровую зону элитное жилье не перебралось: даже дом, который предполагается использовать как дачу, должен быть доступным на выходных — не больше двух часов пути. А наиболее ликвидностью отличаются объекты, расположенные в 25–35 км от КАД. Если цель покупателя — отдых, то отдается предпочтение дачам в 50–260 км от города.
География первична
Вторичный рынок элитной недвижимости уже много лет базируется во Всеволожском районе и ближайших пригородах Петербурга — Сестрорецке, Комарове, Репино, Зеленогорске. Заметно увеличение числа предлагаемых вариантов в Выборгском районе области, где дорогая недвижимость прочно заняла «дачную» нишу. Элитные коттеджи на вторичном рынке можно найти в Гатчинском и Приозерском районах, хотя там они и востребованы меньше. А в последнее время «элитные» объекты появляются в Красносельском районе Петербурга, Лужском, Волховском и Кировском. Но это скорее попытки выдать желаемое за действительное: покупатели не готовы рассматривать эти районы как подходящие для покупки объектов высшей ценовой группы. Географические доминанты меняются с большим трудом (уговорить покупателя поехать «на юг» можно, если этот покупатель не местный).
Зато постоянно и динамично пересматриваются архитектурные параметры элитного дома. Клиенты стали куда более осведомленными, многие, бывая в Европе, специально интересуются архитектурой. Как следствие на рынке востребованы лаконичные, функциональные и выразительные решения: большая площадь остекления, интересный рисунок кровли и современные кровельные покрытия, яркая архитектура. Предпочтение отдается уникальным архитектурным проектам. Допустим, даже небольшому дому, но созданному при участии известного архитектора.
На качество кирпичной кладки, монтажа конструкций, технические решения в проекте и подобное обращают внимание более 80% потребителей. Немаловажно и наличие в доме центральных коммуникаций: электричества мощностью от 10 до 20 кВА, газоснабжения, водопровода, канализации.
Основной фактор успеха на рынке дорогих загородных домов — совпадение представления покупателя об элитарности с характеристиками предлагаемого объекта. Покупателей «вторички» чаще всего не устраивает планировка по стандартам десятилетней давности. Сегодня никому не нужны дома с множеством маленьких комнаток, покупатели предпочитают большой холл и минимум три спальни, причем не 7–9-метровые, как раньше, а просторные. Необходимые дополнения коттеджа — гараж, комната или отдельный домик для прислуги, иногда гостевой дом или баня.
Быстрее всего — максимум за год — продаются современные дома в комплектации под ключ: спрос тяготеет именно к такому продукту.
Земля в придачу
Риэлторы отмечают: характерным критерием является размер участка. Когда-то минимальный надел для коттеджей элитного класса был 25–30 соток. Сегодня необходимый минимум несколько меньше, но покупатель готов рассматривать предложения с участком от 15 соток. Верхний предел ограничен только стоимостью земли — усадьбы на нескольких гектарах в предложении тоже есть.
Важно и состояние участка — качественный ландшафтный дизайн сегодня обязателен, как хорошая подъездная дорога. Играет роль и расположение дома на участке, то есть, по сути, вид из окна. Соседские задворки не должны его портить.
Статус земли — только под индивидуальное жилищное строительство. Варианты ДНП и СНТ покупатели дорогих домов не рассматривают.
Наконец, специфический для вторичного рынка параметр — наличие пакета документов для оформления сделки. Больше половины покупателей обращают внимание на готовность объекта к продаже.
Слово экспертам
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории»:
Сегодня рынок элитной недвижимости переживает сложности. И дело не только в снижении спроса. Мы видим, что у покупателей меняются запросы на элитное жилье, — количество сделок снижается не первый год. Объемы выручки в этом сегменте гораздо ниже, чем даже в сегменте «эконом». Но дело не в том, что у покупателей нет денег. Деньги есть, и они продолжают их тратить, но не торопятся вкладывать в загородное жилье. Покупатели не выбирают сегодняшнее предложение — многим оно кажется малоинтересным, а сформулировать, что им нужно, они не могут. На рынке есть примеры, когда компании попытались нащупать потребности клиентов и вывели на рынок предложение нового формата (HonkaNovaConceptResidence, «Медовое», «Изумrood» и др.). Тем не менее в элитном сегменте мы видим неудовлетворенный спрос.
