Предыдущий круглый стол, где обсуждались перспективы выхода рынка загородной недвижимости из кризиса, проходил в редакции в мае прошлого года и высветил пеструю панораму мнений — от «Нас кризис не затронул» до «Похвастаться нечем». На сей раз на встречу в редакции были приглашены представители девелоперских компаний, развивающих проекты коттеджных поселков и районов малоэтажной пригородной застройки, аналитики и маркетологи, работающие в этом сегменте рынка, представители СМИ и строительных компаний. Предлагалось обсудить три вопроса: куда двигаться после кризиса, как создавать проекты, интересующие потребителя, и каким типам проектов (демократичным или элитным) принадлежит ближайшее будущее? Времени, как водится, на все не хватило.
Примечание
Смотрите Видеосюжет о круглом столе
Коттеджные поселки: до и после заморозков
К счастью, кризис оказался вовсе не примитивным хищником, который пришел и съел половину игроков на рынке. Скорее это было нечто вроде ледникового периода: ситуация «замерзла»: остановились рабочие, притихли стройплощадки, а продавцы и покупатели застыли, как манекены, со скептическими улыбками на лицах и вопросами в глазах.
Тем не менее круглый стол показал, что большинство участников рынка выжили во время затянувшихся экономических холодов, хотя самочувствие и настроение у всех разные: одни задумывают новые масштабные проекты, другие мечтают продать пару незастроенных участков. В свое время не каждый предвидел надвигающиеся холода, и у подавляющего большинства компаний (а это высветил предыдущий круглый стол в «ЗО») не было антикризисного плана. Однако, по словам модератора круглого стола Светланы Невелевой, «рынок жив и находится на пути к выздоровлению». Обозреватель «ЗО» Евгений Безлюдный (тоже модератор) сформулировал свое видение ситуации с умеренным оптимизмом, но несколько неопределенно: «Все живет, но многое приходится переосмысливать. Остались люди, которые зарабатывают большие деньги, остались те, кто заинтересован делать покупки на рынке загородной недвижимости, остались те, кто готов этот спрос удовлетворить, — рынок остался, но, повторимся: теперь все будет несколько по-другому, потому что сам рынок стал другим».
Павел Павлинов, директор по маркетингу компании «Росса Ракенне СПб» (эксклюзивный представитель «Хонка»), порадовался тому, что большинство коллег сохранили свой бизнес и он не погребен под обломками заокеанских финансовых пирамид: «То, что мы сейчас остались на плаву, продолжаем развивать прежние проекты и осваивать новые, — уже повод для оптимизма. Значит, мы все же идем правильным путем! И я рад видеть здесь многих коллег, которые не только не ушли с рынка, но и продолжают расти и реализуют новые интересные идеи».
Обосновать теоретически, что же именно происходит и внушает оптимизм участникам круглого стола, взялся Сергей Лихоткин, представлявший компанию «ТК Дом Гатчина». Он сделал попытку подвести под свой оптимизм даже макроэкономические основания: «Во всех учебниках истории убедительно написано о том, что из Великой депрессии США вышли благодаря коттеджному строительству, которое послужило локомотивом для множества отраслей. И это неудивительно: владелец индивидуального дома — куда более активный покупатель, нежели житель городской квартиры, в нем заинтересованы не только девелоперы, но и вся реальная экономика».
Впрочем, владельцев конкретных компаний макроэкономика волновала в меньшей степени, чем собственная ситуация и то, что происходит в их регионе.
B2B or not to be?
В качестве приглашения к традиционному разговору в стиле B2B были озвучены данные о продажах объектов (участков и домовладений) в 25 проектах одиннадцати компаний (исследование по заказу Российской гильдии риэлторов проводили эксперты Дмитрий Сперанский и Анна Терентьева — подробности на www.zagorod.spb.ru). Всего в течение «депрессивного» 2009 года компаниям, участвующим в информационном обмене, удалось продать в общей сложности 213 объектов. Пики, когда было совершено больше всего сделок, пришлись на март и октябрь.
Итак, промежуточные итоги подведены, и первый вопрос повестки дня (в каком направлении двигаться после кризиса) настолько заинтересовал участников, что ввиду его несомненной важности модераторы просто не могли не дать высказаться желающим — у многих за последнее время столько слов замерзло в горле, что теперь, оттаивая, они рвались наружу, как ноты из замерзшего почтового рога в сказке о Мюнхгаузене.
«То, что рынок жив и «размораживается», — это главная новость, — отметила Светлана. — Однако всем инициаторам проектов катастрофически не хватает «витаминов» в виде потребительского спроса. А раз спрос «не прочитывается», то нет и средств для развития проектов. К тому же такой «авитаминоз», когда покупателей мало, означает и существенную нехватку информации о пожеланиях и предпочтениях потребителей. Как следствие — недостаток свежих идей, позволяющих развивать проекты в том или ином направлении».
Светлана Невелева, как всегда, избегая общих фраз, заявила о сокращении числа и социального статуса клиентов: «За последнее время, за месяцы кризиса я не видела никого, кроме части чиновников и представителей энергетических компаний, у которых дела шли успешно или сверхуспешно. Наши клиенты, большинство из которых не новички в бизнесе, активно изучают рынок и стремятся к традиционной в такие периоды игре на понижение. Их требования значительно возрастают, они ищут близкого к идеалу соотношения цены и качества, а также желают за свои деньги получить максимум. Покупатель стал значительно требовательнее к продавцу».
Но если о структуре и изменениях на рынке говорили охотно, то о том, какие трудности придется преодолевать, распространялись меньше, а как именно преодолевать — извините, би, конечно, ту би, но секреты врозь.
Теперь не спешили высказываться многие. В частности, Марина Агеева, представитель «Евросиб-девелопмент», отметила, что ей интересно было общаться именно с теми, кто непосредственно работает на этом рынке. Информационный обмен, который инициировали эксперты, позволяет его участникам понять положение коллег. Но ведь, по словам Марины Агеевой, на круглом столе в «Загородном обозрении» присутствовали и те, кто уклоняется от такого обмена. Почему? Готовятся к выходу на рынок с крупным, прорывным проектом или просто сказать нечего?..
Влада Царева, представляющая компанию «Объединенные ресурсы», сообщила, что в 2009 году ее компании удалось реализовать 15 землевладений, из них 10 в новом проекте «Лемболово Парк»: «Мы считаем, что для кризисных условий это достаточная цифра, чтобы обеспечить аренду офиса компании, зарплату сотрудникам, начало строительства. Тем не менее прогноз о будущем загородного рынка может быть только условным, так как зависит от внешних экономических условий. Если экономика пойдет по пути стабилизации, то и наши продажи пойдут вверх».
Весной урожая не ждут
Нынешняя весна, как неоднократно утверждала Светлана Невелева, еще не позволит определить, на каком мы свете. Снегопады обернутся ручьями и бездорожьем, просмотр участков будет затруднен: к местам, где реализуются многие интересные проекты, и добраться будет непросто, да и выглядеть стройки после зимы будут не очень презентабельно... Эти сезонные трудности, очевидно, скажутся и на темпах реализации объектов, и на скорости строительных работ. «Только осень, — сказала Светлана, — позволит реально оценить положение дел».
Весенние сложности вполне могут стать трудным препятствием для компаний, представители которых увлекаются «неуместной секретностью» и не стремятся к информационному обмену — то есть сверять часы с другими участниками рынка. Решения, которые принимаются сейчас, на выходе из кризиса, очень важны. И вероятно, на следующий круглый стол в редакции «ЗО» кто-то из нынешних участников придет в другом качестве, а кто-то и совсем не пойдет: по уже зарождающейся традиции отстроит один первоклассный коттедж, махнет рукой и оставшиеся участки распродаст просто так, оставив единственное строение себе…
Те же, кто намерен бороться и развиваться, поднимали темы, уже выходящие за рамки, если можно так выразиться, внутриотраслевой структуры. Павел Павлинов прямо обозначил вопросы, которые можно было бы поставить и перед государством: «Наш рынок недвижимости находится в зачаточном состоянии еще и потому, что в своем загородном доме вы можете испытать трудности, не связанные с качеством работы девелопера: вам нужно отвести ребенка в детский сад, купить продукты в магазине, сходить в кино. А с этим есть проблемы. Часто не хватает вещей, необходимых для нормальной, полноценной жизни за городом, не говоря уже о дорогах, по которым можно было бы спокойно добраться до работы за 20–30 минут».
По словам одного из участников круглого стола, аналитика и консультанта Артема Желтова, наступает период, когда конкурируют не только проекты, но и территории, на которых они реализуются. Он полагает, что застройщики-соседи, осваивающие участки в одном районе, должны объединять усилия не только для осуществления своих проектов, но и для развития территорий, на которых они реализуются, создавая некоммерческие партнерства, призванные решать инфраструктурные, социальные вопросы, раскрывая в глазах потенциального домовладельца не только преимущества собственного проекта, но и перспективы градостроительного развития окрестностей.
Кризис финансов и кризис идей
Эксперт Евгений Безлюдный уверен, что законы экономики не обойти: ни один сегмент рынка сегодня не насыщен качественным предложением. Поэтому строить надо все: и элитные коттеджи, и демократичные дачи, и таунхаусы, и особняки бизнес-класса, — то есть терпеливо насыщать все сегменты рынка. Однако потребителя всегда привлекают первопроходцы, сумевшие первыми реализовать ту или иную идею, раскрыть то или иное направление. Поэтому тем, кто опоздал и пришел к реализации этой идеи вторым или третьим, придется довольствоваться значительно более скромными показателями эффективности.
«Придумывайте новые проекты, новые форматы загородного жилья, ищите и развивайте новые территории. Рынку не хватает свежих идей», — подытожил свое выступление Евгений Безлюдный.
Заявленных для мероприятия двух часов категорически не хватило, хотя тут и не было докладов на сорок минут. И то, что повестка дня круглого стола не была реализована полностью, с одной стороны не так плохо — все получили возможность высказаться, никого не стали прерывать, «угрожая» регламентом. В то же время было бы несправедливо оставить без внимания мысли коллег, которые специально готовили выступления именно по той части повестки, которую не успели обсудить. Елена Бухарова, руководитель отдела маркетинга УК группы компаний «УНИСТО-Петросталь», привела свои тезисы как раз по третьему вопросу: за чем будущее — за элитными поселками или за более экономичными проектами? «Мне бы хотелось остановиться на сегменте жилых комплексов для постоянного проживания до 30 км от КАД, которых мы в сегодняшнем обсуждении практически не коснулись, — начала она. — Пользуясь близостью к городу, девелоперы предлагают здесь покупателям несколько иные форматы жилья: таунхаусы и многоквартирные дома, а также комплексы, состоящие из объектов разных типов и классов. Но если в Московской области такие объекты стали активно формироваться еще до кризиса, то петербургские девелоперы только начинают делать первые шаги в этом направлении. Загородные многоквартирные дома имеют много преимуществ: в них меньше квартир, но квартиры просторнее городских, а квадратный метр дешевле, чем в коттедже или таунхаусе. Этот продукт востребован. По оценкам некоторых аналитиков, вследствие кризиса продаваемые коттеджи и таунхаусы потеряли в цене около 15–25%, а стоимость загородных квартир упала всего лишь на 10–12%. Да и в структуре спроса явно наблюдается рост интереса покупателей именно к квартирам…»
На что же делать ставку девелоперам в развитии своего бизнеса? На элитные стройки или на освоение не самых дорогих земельных участков для среднего класса? Хорошо, когда средства и возможности позволяют заниматься и тем и другим. А если спрос есть, но в дефиците? Возможны ли какие-то формы кооперации компаний при освоении новых территорий? Если вспомнить, какие сложности начинаются с самого начала — при землеотводе, подключении электроэнергии, создании транспортных и культурно-бытовых инфраструктур, то понятно, что есть над чем думать всем вместе. Возможно, суммировало обозначенные проблемы мнение Александра Водовозова, генерального директора компании «ТК Дом Гатчина»: «Действительно парадоксальная ситуация: рынок продавцов стал рынком покупателей, и вдруг выяснилось, что покупатель сам не знает, чего он хочет. Не знает потому, что у нас нет европейского опыта жизни в предместьях. В результате сегодня самый ходовой товар на загородном рынке — земля без подряда: она продается, а со строительством люди не торопятся. Причин такой неторопливости много, но главная — люди не хотят переезжать в необжитые поселки (а ведь для многих единственная возможность обзавестись домом — только продажа городской квартиры). Обжитыми ближайшие к городу поселки станут, когда в них появятся детские сады и школы, кафе и магазины, кабинеты семейных врачей, нормальные дороги. И это целый комплекс проблем, среди которых архитектурно-строительные далеко не самые сложные. Строить быстро и качественно, слава богу, мы научились, а создать детский сад или школу, да так, чтобы люди захотели отдать в него детей, — проблема. Организовать в поселке хорошо работающие кафе, магазин, парикмахерскую — проблема. А без этого убедить людей поменять квартиру на дом за городом невозможно. Но невозможно и переложить решение этих проблем на кошелек потребителя — нет у людей таких денег.
Ситуация, впрочем, не безвыходная. Год работы в условиях кризиса показал, что спрос есть, и фактический и отложенный. За этот год участники рынка убедились в том, что земля лучше продается там, где кто-то уже что-то построил. Значит, надо попытаться ускорить процесс. Ускорить его можно только одним способом — очень внимательно слушать потребителя. Если строители, девелоперы, дорожники объединятся и вместе пойдут навстречу покупателю, да еще научатся привлекать малый бизнес в эти поселения, то дело пойдет быстрее».
Завершая работу круглого стола, Филипп Урбан предложил собравшимся принять участие в конкурсе на лучший коттеджный поселок, лучшую территорию новой застройки и лучший индивидуальный проект на приз журнала «Загородное обозрение». Такой конкурс мог бы стать неплохой рекламой, причем не только для победителей в разных номинациях. Редакции хотелось бы видеть среди его участников, организаторов, спонсоров и экспертов всех, кто побывал в «Загородном обозрении» на этот раз, и новые лица тоже.
Так что от души желаем всем удачи!
